Lorsque vous parcourez les annonces de logements à louer, vous tombez sur tout : des penthouses de luxe aux studios d’une seule pièce. Mais si le logement qui vous intéresse est un appartement au sous-sol, comment savoir s’il est légal ? Est-ce sécuritaire d’y vivre ? 

La réalité, c’est que tous les appartements au sous-sol ne se valent pas. Certains respectent les normes légales et de sécurité, tandis que d’autres présentent des risques cachés : manque de conformité, absence d’assurance, ou dangers potentiels pour les occupants.

Comme locataire, il est essentiel de comprendre ce qui rend un logement au sous-sol légal au Canada, et de savoir quels éléments de sécurité vérifier. Cet article vous explique les critères à connaître et vous fournit une liste de vérification pratique pour évaluer tout logement au sous-sol que vous envisagez de louer.

Les points clés

Oui, les logements au sous-sol sont légaux au Canada, mais ils doivent respecter les codes provinciaux du bâtiment et de prévention des incendies, les normes de sécurité électrique, la réglementation municipale de zonage et les autres règlements applicables. Avant de signer un bail, informez-vous et confirmez que le logement répond à toutes les exigences légales et de sécurité. 

Les appartements au sous-sol sont-ils légaux au Canada ?

Oui, les appartements au sous-sol sont légaux au Canada. Toutefois, pour qu’un logement soit reconnu comme tel, il doit respecter les codes provinciaux du bâtiment et de prévention des incendies, les normes provinciales de sécurité électrique et les règlements municipaux de zonage et autres règlements locaux.  

Cela dit, ce ne sont pas tous les appartements au sous-sol qui sont conformes. Beaucoup de propriétaires suivent les règles : ils obtiennent les permis requis, font inspecter le logement et s’assurent qu’il répond aux normes. D’autres, malheureusement, ne le font pas. 

Quand un logement illégal est découvert ou signalé, c’est le propriétaire qui en subit les conséquences — souvent sous forme d’amendes importantes. Dans certains cas, il peut être forcé d’effectuer des travaux de rénovation avant de relouer. Quant au locataire, il n’est habituellement pas sanctionné, mais peut être évincé si le logement est jugé impropre à l’habitation.

C’est pourquoi il est primordial de vérifier la légalité du logement avant de signer un bail. Dans certaines villes, les propriétaires doivent enregistrer leurs appartements au sous-sol dans un registre public, ce qui facilite la vérification. 

Dans les municipalités où ce registre n’existe pas, c’est à vous, comme locataire, de faire vos recherches et de confirmer que le logement respecte les normes légales et de sécurité avant de vous engager.

Liens utiles pour les locataires en Ontario

• Exigences du Code du bâtiment de l’Ontario — logements secondaires
• Code de prévention des incendies de l’Ontario
• Code de sécurité électrique de l’Ontario
• Normes d’entretien des biens — Toronto
• Normes d’entretien des biens — Ottawa
• Normes d’entretien des biens — Hamilton
• Normes d’entretien des biens — London
• Normes d’entretien des biens — Kitchener

Liens utiles pour les locataires au Québec

• Code de construction du Québec
• Code de sécurité du Québec
• Règlements municipaux — Montréal
• Règlements municipaux — Gatineau
• Règlements municipaux — Québec
• Règlements municipaux — Sherbrooke
• Règlements municipaux — Trois-Rivières

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Les appartements au sous-sol sont-ils sécuritaires ?

Oui, un appartement au sous-sol légal et conforme aux exigences provinciales et municipales est conçu pour offrir un cadre de vie sécuritaire. Cela dit, ce ne sont pas tous les logements au sous-sol qui respectent ces normes, ce qui peut compromettre la sécurité des occupants. 

En règle générale, un appartement au sous-sol sécuritaire devrait offrir au minimum :

• Sorties de secours conformes : fenêtres et portes répondant aux normes de dimensions et permettant une évacuation rapide en cas d’urgence
• Structure solide : fondations, murs et plafonds sans fissures, infiltrations, ni signes de détérioration
• Sécurité incendie : détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone fonctionnels, matériaux ignifuges et séparation adéquate de l’unité principale
• Bonne ventilation : circulation d’air suffisante par des fenêtres, des bouches d’aération ou un système CVAC
• Protection contre les inondations : drainage efficace, pompe de puisard, clapet antiretour et matériaux imperméables
• Conformité légale : respect des règlements de zonage, d’occupation et du code du bâtiment local

Comment améliorer la sécurité de votre appartement au sous-sol en tant que locataire

Même si les règlements municipaux et provinciaux exigent des normes minimales, vous pouvez poser certains gestes simples pour renforcer votre sécurité : 

• Souscrire une assurance locataire avec protection contre les dégâts d’eau : La protection de base couvre vos biens, votre responsabilité civile et les frais de relogement, mais la protection en cas de dégâts d’eau doit souvent être ajoutée.
• Installer des dispositifs de sécurité supplémentaires : Un système d’alarme incendie ou de sécurité connectée peut renforcer la protection de votre logement — et vous faire économiser sur votre prime d’assurance.
• Utiliser un déshumidificateur : Comme les sous-sols, cuisines et salles de bain sont des zones à forte humidité, un déshumidificateur peut prévenir l’apparition de moisissures.
• Garder les sorties de secours dégagées : Assurez-vous que rien n’obstrue les fenêtres ou les portes servant d’issues en cas d’urgence.
• Tester les détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone : Faites des tests régulièrement et remplacez les piles au besoin.
• Vérifier votre extincteur : Assurez-vous que la pression est bonne, que la date de péremption n’est pas dépassée, et que l’appareil est facile d’accès en tout temps.  

Liste de vérification pour les locataires — Appartements au sous-sol

Vous pensez louer un appartement au sous-sol ? Utilisez cette liste de vérification pour évaluer le logement avant de signer quoi que ce soit. 

• Confirmer que le logement est légal (demandez au propriétaire ou vérifiez auprès de la municipalité)
• Obtenir une soumission pour une assurance locataire avec protection contre les dégâts d’eau (et vérifier que le logement est assurable)
• Vérifier que les fenêtres et portes de secours s’ouvrent complètement (aucune obstruction, peinture ou serrure inadéquate)
• Repérer toute trace d’humidité, de moisissure ou de taches d’eau sur les murs et plafonds
• S’assurer que les détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone sont installés et fonctionnels
• Vérifier que le système de drainage est en bon état (pompe de puisard, clapet antiretour, drains périphériques)
• Tester les ventilateurs dans la cuisine et la salle de bain
• Confirmer que l’éclairage est suffisant, notamment près des sorties
• Inspecter les fondations et les murs pour repérer fissures, infiltrations ou signes de détérioration