Ça y est, vous avez enfin trouvé l’appartement de vos rêves. Après de longues recherches, tout est en place et le moment est venu de signer le bail. Il peut être tentant de le survoler, de signer rapidement et de passer à autre chose, mais c’est une étape qu’il ne faut surtout pas expédier. 

Un bail, ce n’est pas qu’une simple formalité. C’est un contrat légal qui vous lie à votre propriétaire et qui définit les droits et les responsabilités de chacun pendant toute la durée de la location. Il protège les deux parties et peut éviter bien des malentendus, à condition de bien comprendre ce qu’il contient. 

Que ce soit votre tout premier bail ou non, il vaut toujours la peine de prendre le temps de le lire attentivement et de bien comprendre ce à quoi vous vous engagez. 

Dans ce guide, nous passons en revue les principales composantes d’un bail, les clauses les plus courantes, celles qui méritent une attention particulière, ainsi que la meilleure façon de tout vérifier avec assurance avant de signer.

Les points clés

Assurez-vous de bien comprendre les éléments essentiels du bail, notamment le montant du loyer, les modalités de paiement, la durée du bail et les responsabilités de chacun. Portez aussi une attention particulière aux clauses supplémentaires concernant, par exemple, les animaux, l’assurance, le stationnement et l’entretien. 

Éléments clés d’un bail

Pour bien comprendre ce que vous signez, il faut d’abord savoir ce qu’un bail standard doit contenir. Voici les principaux éléments que vous devriez y retrouver : 

• Parties au bail
• Adresse du logement loué
• Coordonnées du locataire
• Coordonnées du propriétaire
• Durée du bail
• Montant du loyer et modalités de paiement
• Montant du dépôt et modalités de paiement
• Répartition des responsabilités liées aux services et aux charges
• Clause sur les modifications au logement
• Clause sur la sous-location
• Conditions de résiliation du bail et délais de préavis
• Signatures du locataire et du propriétaire 

Parties au bail : Les noms légaux du propriétaire et du ou des locataires qui concluent le bail.

Adresse du logement loué : L’adresse complète du logement, y compris le numéro d’unité, s’il y a lieu. 

Coordonnées du locataire : Les coordonnées du locataire, notamment son nom, son numéro de téléphone, son adresse courriel et l’adresse de son logement précédent. 

Coordonnées du propriétaire : Vous y trouverez les coordonnées du propriétaire ou du gestionnaire immobilier. Le locataire peut les utiliser pour signaler un problème d’entretien, poser des questions ou transmettre un avis officiel. 

Durée du bail : Le bail précise si la location est à durée déterminée, par exemple pour un an, ou de mois en mois. Il indique aussi la date de début du bail et, s’il y a lieu, la date de fin de la période prévue. 

Montant du loyer et modalités de paiement : Cette section précise le montant du loyer, la date à laquelle il doit être payé et les modes de paiement acceptés. Certains baux indiquent aussi comment les futures augmentations de loyer seront encadrées en vertu des lois locales sur la location. 

Montant du dépôt et modalités de paiement : Tout dépôt exigé, comme le dernier mois de loyer ou un dépôt pour les clés, doit être indiqué ici. 

Répartition des responsabilités liées aux services et aux charges : Cette section précise quels services ou frais sont inclus dans le loyer et lesquels sont à la charge du locataire. Il peut s’agir, par exemple, de l’électricité, du gaz, de l’espace de rangement, de la climatisation ou du stationnement pour les visiteurs. 

Clause sur les modifications au logement : Cette section indique si le locataire peut apporter des modifications au logement, comme peindre les murs ou installer certains accessoires. Dans la plupart des cas, l’autorisation du propriétaire est requise avant d’effectuer ce genre de changement. 

Clause sur la sous-location : Cette clause précise les règles entourant la sous-location ou la cession du logement à une autre personne. Dans la plupart des cas, le locataire doit obtenir l’autorisation du propriétaire avant de le faire. 

Résiliation du bail et délais de préavis : Cette section explique comment l’une ou l’autre des parties peut mettre fin au bail, ainsi que les délais de préavis à respecter. 

Signatures du locataire et du propriétaire : Pour être juridiquement valide, le bail doit être signé par le locataire et le propriétaire. 

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Clauses importantes à vérifier dans un bail 

Au-delà des conditions de base, plusieurs baux contiennent des clauses supplémentaires qui précisent les règles à respecter dans le logement. Voici quelques clauses importantes à examiner attentivement avant de signer :

Clause sur l’assurance locataire et la responsabilité civile 

Même si le propriétaire a sa propre assurance, celle-ci ne protège ni le locataire ni ses biens. Ainsi, même si l’assurance locataire n’est pas obligatoire en vertu de la loi au Canada, de nombreux propriétaires l’exigent dans le bail, souvent avec une couverture en responsabilité civile de 1 à 2 millions $. 

Vérifiez aussi si vous devez fournir une preuve d’assurance au propriétaire avant d’emménager et si le montant de la couverture exigée est clairement indiqué.  

Clause sur les animaux 

Cette clause précise si les animaux sont permis dans le logement et, le cas échéant, quelles restrictions s’appliquent, par exemple en ce qui concerne la race, la taille ou le nombre. Elle peut aussi prévoir des exigences supplémentaires, comme des frais de nettoyage ou un dépôt. Si vous avez un animal, ou prévoyez en adopter un, assurez-vous de bien comprendre les règles. 

Clause sur le tabagisme

Cette section précise si le tabagisme est permis dans le logement, sur les balcons ou ailleurs sur la propriété. Certains baux l’interdisent complètement, tandis que d’autres l’autorisent uniquement dans des espaces extérieurs désignés. Vérifiez attentivement si la clause prévoit aussi des frais de nettoyage ou de réparation si le locataire fume à l’intérieur. 

Clause sur le stationnement

Cette clause précise si le stationnement est inclus dans le loyer, si une place est attribuée au locataire et quelles règles s’appliquent aux visiteurs ou aux véhicules supplémentaires. 

Clause sur les commodités

De nombreux immeubles locatifs offrent des commodités communes, comme une salle de lavage, un gym, une piscine, un spa ou une terrasse sur le toit. Cette clause indique ce que le locataire peut utiliser et les conditions à respecter, comme les heures d’accès ou les frais supplémentaires. 

Clause sur l’entretien 

Cette clause précise qui est responsable de certaines tâches d’entretien. Le propriétaire est généralement responsable des réparations majeures, mais le bail peut aussi prévoir certaines responsabilités pour le locataire, comme le déneigement, l’entretien de la pelouse ou l’entretien de base. 

Règlement de l’immeuble 

Certains baux incluent un règlement qui encadre les attentes au quotidien dans l’immeuble ou sur la propriété. Il peut notamment porter sur le niveau de bruit, la gestion des déchets, l’accès aux entrées, l’utilisation des espaces communs ou l’usage de l’entrée de cour, afin de favoriser un milieu de vie respectueux pour tout le monde. 

Clauses d’un bail qui devraient vous alerter 

La plupart des clauses d’un bail sont standard, mais certaines peuvent être inhabituelles, trop restrictives ou même contraires aux lois provinciales sur la location. Voici quelques exemples de clauses à surveiller attentivement :

Clauses contraires aux lois provinciales sur la location

Aucune clause ne peut aller à l’encontre des lois provinciales qui encadrent les relations entre propriétaires et locataires. Par exemple, si le bail indique que le propriétaire peut entrer dans le logement en tout temps sans préavis suffisant, c’est un signal d’alarme. Dans bien des cas, un préavis de 24 à 48 heures est requis. Si une clause vous semble incompatible avec les règles en vigueur dans votre province, il est préférable de vérifier auprès de l’organisme responsable du logement ou du tribunal compétent. 

Clauses trop restrictives

Certains baux imposent des règles qui dépassent ce qui est raisonnablement nécessaire pour assurer la bonne gestion de l’immeuble. Par exemple, une clause qui interdit les visiteurs pour la nuit ou qui limite le nombre de visiteurs peut être considérée comme abusive. Ce type de règle peut nuire à l’usage normal du logement et devrait vous mettre la puce à l’oreille. 

Pénalités ou frais excessifs 

Portez attention aux clauses qui prévoient des frais ou des pénalités anormalement élevés pour des situations mineures. Par exemple, si le propriétaire exige 500 $ pour remplacer une clé perdue. Des frais raisonnables peuvent parfois être permis, mais des montants aussi élevés peuvent être difficiles à justifier et peuvent révéler un bail inéquitable. 

Obligations inhabituelles

Certains propriétaires tentent de transférer aux locataires des responsabilités qui leur reviennent normalement. Par exemple, une clause pourrait exiger que le locataire paie pour des réparations majeures liées aux électroménagers ou à la structure du logement. Or, dans la plupart des provinces, le propriétaire a l’obligation de maintenir le logement en bon état. Une clause de ce genre constitue donc un important signal d’alarme. 

Comment bien vérifier un bail

Un bail est un document juridiquement contraignant. Il vaut donc la peine de le lire attentivement du début à la fin. Même une clause qui semble mineure peut contenir des renseignements importants sur le loyer, les responsabilités de chacun et le fonctionnement de la location. 

Pendant votre lecture, comparez les conditions du bail avec les lois en vigueur dans votre province. Le bail doit respecter les règles provinciales qui définissent les droits et les obligations des locataires et des propriétaires. Si quelque chose vous semble inhabituel, consultez les ressources officielles de votre province, comme la Commission de la location immobilière en Ontario ou le Tribunal administratif du logement (TAL) au Québec.

Soyez aussi attentive ou attentif à certaines formulations, comme « à la discrétion du propriétaire », « sans préavis » ou « le locataire est responsable de… ». Ce genre de libellé peut parfois cacher des obligations supplémentaires qui ne sont pas évidentes au premier regard. Vérifiez également que tous les éléments de base du bail sont bien présents et cohérents, notamment le montant du loyer, les modalités de paiement, la durée du bail et les coordonnées des deux parties. 

Enfin, assurez-vous de bien comprendre toutes les exigences liées à l’assurance locataire, à la responsabilité civile et aux responsabilités d’entretien avant de signer. Si le propriétaire exige une assurance locataire, il est préférable de la souscrire quelques jours avant votre emménagement.