Bien que la vie en condo offre plusieurs avantages — comme le partage des responsabilités d’entretien et l’accès à différentes commodités — le risque de devoir payer une cotisation spéciale plane toujours au-dessus des propriétaires… et avec raison.
Une cotisation spéciale est un montant additionnel exigé par le syndicat de copropriété lorsque des fonds supplémentaires sont nécessaires. Ce type de frais sert généralement à financer des réparations imprévues, des travaux d’entretien ou à combler un manque dans le fonds de prévoyance. Par exemple, une cotisation spéciale pourrait être demandée pour le remplacement de la toiture, la rénovation du hall d’entrée ou des réparations d’urgence non couvertes par la police d’assurance de l’immeuble.
Même si certains propriétaires peuvent vivre plusieurs années sans jamais en recevoir, une cotisation spéciale, lorsqu’elle survient, peut représenter un véritable choc financier — surtout si vous pensez, à tort, que votre assurance condo prendra en charge ces coûts. Pour éviter les mauvaises surprises et réduire le stress, il est important de bien comprendre le fonctionnement des cotisations spéciales et de savoir ce que couvre (ou non) votre assurance. Cela vous permettra de mieux planifier et d’être prêt si une telle situation se présente.
Quand les cotisations spéciales sont-elles imposées dans une copropriété ?
L’assurance du syndicat de copropriété ainsi que le fonds de prévoyance servent à protéger les copropriétaires contre bien des dépenses imprévues. Cependant, lorsque ces protections ne suffisent pas ou ne s’appliquent pas à la situation, une cotisation spéciale peut être imposée pour couvrir les coûts nécessaires. Voici les principales raisons pour lesquelles une telle cotisation pourrait être exigée :
- L’assurance ne couvre pas la situation : La police d’assurance du syndicat protège généralement contre les dommages soudains et accidentels, comme un incendie, ainsi que contre la responsabilité civile. Par contre, elle ne couvre pas l’usure normale du bâtiment, les mises à niveau des infrastructures vieillissantes, ni l’entretien régulier. Dans ces cas, une cotisation spéciale peut être réclamée aux copropriétaires.
- La couverture d’assurance est insuffisante : Si le montant d’une réclamation dépasse les limites de la police d’assurance du syndicat ou si certaines exclusions s’appliquent, la différence peut être répartie entre les copropriétaires sous forme de cotisation spéciale.
- Le fonds de prévoyance est insuffisant : Le fonds de prévoyance, alimenté en partie par les frais de condo, peut parfois être insuffisant à cause de travaux plus coûteux que prévu, de mauvaises prévisions budgétaires, d’événements imprévus ou, dans certains cas, d’une mauvaise gestion. Lorsqu’il n’y a pas assez d’argent dans le fonds, le syndicat peut imposer une cotisation spéciale pour combler le manque.
Une fois qu’une cotisation spéciale est imposée, il y a généralement peu de moyens d’y échapper. À quelques exceptions près, la plupart des copropriétaires devront payer la somme demandée ou explorer des options de financement. Pour bien comprendre vos droits et obligations, assurez-vous de consulter la déclaration de copropriété et les règlements de votre syndicat. Vous y trouverez des informations importantes sur la façon dont les cotisations spéciales sont gérées et sur les protections offertes par la police d’assurance du syndicat.
L’assurance condo couvre-t-elle les cotisations spéciales ?
Non, l’assurance condo ne couvre pas les cotisations spéciales imposées pour des réparations imprévues, l’entretien régulier ou pour combler un manque dans le fonds de prévoyance. Autrement dit, si une telle cotisation vous est demandée, vous devrez en assumer les frais vous-même. Il est donc important de le prévoir dans votre budget.
Cela dit, il existe une protection appelée couverture pour cotisation en cas de sinistre, qui peut facilement être confondue avec les cotisations spéciales en raison de la similarité des termes. La différence clé ? Cette protection s’applique uniquement lorsque la cotisation est liée à un sinistre couvert par l’assurance du syndicat, comme un incendie ou une réclamation en responsabilité civile. Elle ne couvre pas les cotisations spéciales visant à financer l’entretien, les réparations ou le fonds de prévoyance.
Par exemple, si la toiture de l’immeuble est endommagée par un incendie et que le syndicat doit payer une franchise pour faire une réclamation auprès de son assureur, il pourrait répartir ce montant entre les copropriétaires sous forme de cotisation spéciale liée au sinistre. Le même principe s’applique si les coûts des réparations dépassent les limites de la couverture d’assurance du syndicat : les copropriétaires pourraient alors être appelés à contribuer pour couvrir la différence.
Selon la province où vous habitez, il se peut que le syndicat ait déjà prévu un fonds spécifique pour ces situations. Par exemple, au Québec, les syndicats de copropriété sont tenus de constituer un fonds d’autoassurance, distinct du fonds de prévoyance, pour couvrir les franchises d’assurance et ainsi limiter le recours aux cotisations spéciales liées aux sinistres.
Dans les régions où cette obligation n’existe pas, plusieurs copropriétaires choisissent d’ajouter la couverture pour cotisation en cas de sinistre à leur assurance condo pour avoir l’esprit tranquille. Attention toutefois : cette protection n’est pas toujours incluse automatiquement dans votre contrat — il faut souvent la demander expressément pour être bien couvert.
Prochaine étape : Protégez-vous avec la couverture pour cotisation en cas de sinistre à moindre coût
Bien qu’il soit toujours sage de mettre de l’argent de côté pour faire face à d’éventuelles cotisations spéciales, ajouter la couverture pour cotisation en cas de sinistre à votre assurance condo peut alléger considérablement la facture si une telle situation se présente. Avec YouSet, vous pourriez économiser jusqu’à 29 % sur votre assurance condo. Nos algorithmes avancés comparent automatiquement les prix de plusieurs assureurs, appliquent des rabais exclusifs et vous aident à trouver la meilleure offre, sans tracas.
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